Строительная компания или девелопер может отвечать за строительство и передачу бассейна, ландшафтных зон, спортивных объектов, инфраструктуры безопасности и других общих зон, предусмотренных проектом.

Однако после сдачи проекта повседневная эксплуатация и техническое обслуживание этих объектов, как правило, организуются управляющей компанией жилого комплекса.

Обычно эти услуги включают:

• Круглосуточную охрану 24/7
• Уборку общих зон
• Эксплуатацию и обслуживание бассейна
• Уход за ландшафтом и садовыми территориями
• Техническое обслуживание
• Эксплуатацию и техническое обслуживание лифтов
• Расходы на электроэнергию в общих зонах
• Услуги ресепшена и другие общие сервисы

Эти услуги, как правило, финансируются за счет общих расходов и эксплуатационных взносов, оплачиваемых собственниками объектов недвижимости.

Кто управляет жилым комплексом?

После завершения строительства и сдачи жилого комплекса управление им первоначально может осуществляться:

• Управляющей компанией, связанной со строительной компанией или девелопером;
• Независимой профессиональной управляющей компанией.

В дальнейшем собственники недвижимости принимают участие в управлении комплексом в соответствии с Законом о собственности на недвижимость в многоквартирных домах и Планом управления, зарегистрированным в Земельном кадастре.

Нормативные акты, регулирующие услуги жилого комплекса

Некоторые услуги, организуемые управляющей компанией, также регулируются отдельными специальными нормативными актами.

Например, услуги частной охраны предоставляются в соответствии с Законом № 5188 о частных охранных услугах, включая применимые требования к лицензированию, профессиональной квалификации и подготовке сотрудников службы безопасности.

Частные охранные компании обязаны получить необходимую лицензию на осуществление деятельности от Министерства внутренних дел, а сотрудники охраны должны соответствовать установленным законом требованиям.

Важные изменения, введенные в 2026 году

Закон № 7579, опубликованный в Официальном вестнике 22 мая 2026 года, внес важные изменения в статьи 35, 37 и 70 Закона № 634 о собственности на недвижимость в многоквартирных домах.

В частности, был снижен порог голосов, необходимый для внесения определенных изменений в План управления жилых комплексов, юридически классифицируемых как комплексные сооружения.

Согласно измененной статье 70, для внесения изменений в План управления советом представителей комплексного сооружения требуется одобрение членов, представляющих две трети от общего количества самостоятельных объектов недвижимости. Положения, касающиеся временного управления, также могут быть изменены с согласия двух третей собственников объектов недвижимости в составе комплекса.

Таким образом, если собственники будут недовольны действующей моделью управления, принципами распределения расходов или соответствующими положениями Плана управления, процедура внесения изменений теперь может быть проще по сравнению с предыдущей системой.

Эксплуатационные платежи и операционный бюджет

Изменения 2026 года также усилили участие собственников недвижимости в утверждении расходов жилого комплекса.

Операционный план, в котором указываются предполагаемые общие расходы проекта и необходимые авансовые платежи, должен быть представлен общему собранию собственников и утвержден им.

Если утвержденный операционный план еще отсутствует, управляющий обязан без промедления подготовить временный операционный план. Затем этот временный план должен быть представлен общему собранию для утверждения в первоначальном или измененном виде в течение трех месяцев.

Партнерство с Emlak Konut и контроль проекта

Наши соответствующие проекты, за исключением Göktürk, реализуются в рамках партнерства с Emlak Konut. Участие Emlak Konut как организации государственного сектора может обеспечить дополнительный уровень институционального контроля, финансовой дисциплины и надзора за управлением.

Однако фактический размер эксплуатационных платежей зависит от предоставляемых услуг, утвержденного операционного плана, размера и инфраструктуры жилого комплекса, а также решений, принимаемых собственниками недвижимости. Поэтому применимый бюджет и План управления следует рассматривать отдельно для каждого проекта.

Официальные правовые источники

Эта статья предоставляется исключительно в общих информационных целях и не является юридической консультацией. Для каждого конкретного проекта необходимо отдельно изучить применимый План управления, договор купли-продажи, операционный план, записи Земельного кадастра и действующее законодательство.